相続税対策のための不動産投資

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　 ☆有利な相続税対策について

資産家の相続税は、ばかになりません。

これまで頑張って築いてきた財産を、家族に継承していくには、

いくつかの工夫が必要です。

相続税対策は「違法」ではなくて、国が認ミトめた制度です。

うまく利用して、資産を継承することは、家族の願いでもあります。

１．

基礎控除110万円以内で暦年贈与する

（効果　△）

一人当たり、年間110万円以内であれえば、贈与税はかかりません。

例えば、妻と子供二人の場合、110万円ｘ3＝330万円

これは、年に1回です。

従って、毎年同じやり方で贈与しても、贈与税はかかりません。

しかし、少額なので相続税対策としては期間がかかり得策ではありませんん。

２．

相続時精算課税制度を利用する

（効果　△）

「相続時精算課税制度」は、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子・孫への生前贈与について、子・孫の選択により利用できる制度です。贈与時には贈与財産に対する軽減された贈与税を支払い、その後相続時にその贈与財産とその他の相続財産を合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払った贈与税額を精算します。

３．

教育資金の一括贈与の特例を利用する

（効果　△）

教育資金贈与（教育資金一括贈与）とは、直系尊属である贈与者（両親・祖父母・曾祖父母など）が、30歳未満の直系卑属である受贈者（子供・孫・ひ孫）に、取扱金融機関との教育資金管理契約に基づいて教育資金を一括贈与した場合、受贈者1人あたり最大1,500万円（習い事等は最大500万円）までは、贈与税が非課税になる特例です。

これも最大1500万円で、相続税対策としては不十分です。

４．

結婚・子育て資金の一括贈与の特例を利用する

結婚・子育て資金の一括贈与」とは、親や祖父母から、20歳以上50歳未満の子や孫へ、将来結婚や子育てに使うお金を、非課税で贈与できる仕組みです。非課税限度額は、受贈者（贈与を受ける人）1人につき、1000万円（結婚に関する支払いは300万円）までです。手続きは金融機関の窓口で行います。親や祖父母は金融機関と管理契約を結び、その金融機関にある子や孫名義の口座に、一括で贈与資金を入金します。子や孫は結婚や子育てにお金を使ったことを証明する領収書等を提出すれば、非課税でお金を引き出せます。
目的外で引き出したお金には贈与税がかかります。子や孫が50歳になるなどの理由で契約が終了したときも、その口座に残っていたお金に贈与税が課されます。

５．

夫婦間贈与の特例を利用する

（効果　△）

夫婦間の贈与の特例とは、婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用の不動産または居住用の不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円のほかに、最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できる制度です。

６.

現金で投資用不動産を購入する

（効果　○）

(例）

・現金4億を預金しておくと、相続時はそのまま4億円が課税対象となります。

　しかし、不動産に換えると、4億円の物件の相続税評価は60％～70％と安く

　なります。

※従って、4億円が評価3億円程度に圧縮され、相続税が安くなります。

　物件によって、圧縮率は異なりますので、物件の選別が必要です。

７．

債務控除を利用する。

（効果　○）

借入をして不動産を購入すると

（1）

購入した物件の相続税評価額は60％～70％と低くなります。

その分、相続財産が少ないということになります。

（2）

融資を受けた分ブンは、借入残高全額が「債務控除」として、マイナスされます。

（3）

借入の返済は、マンションの賃貸収入で賄えます。

※上記のメリットをうまく利用することで、相続税全体を少なくし

　資産を家族に継承できます。