WEBセミナー マンション購入と相続税対策事例ジレイ
 (対象:下荒田3丁目プリマヴェーラ)
@ 現金ゲンキン不動産フドウサンえることによる評価減ヒョウカゲン (現金ゲンキン不動産フドウサン購入コウニュウ
項目コウモク u ツボ 固定コテイ資産税シサンゼイ
評価額ヒョウカガク
土地トチ建物タテモノ
構成比コウセイヒ
相続税ソウゾクゼイゼイ路線価ロセンカ倍率バイリツ(暫定ザンテイ 売買価格バイバイカカク 相続税ソウゾクゼイ
評価減ヒョウカゲン
      固定資産コテイシサン評価ヒョウカタイする倍率バイリツ 1.1    
土地トチ 384.22 116.23 59,250,181 36.07% 65,175,199 141,756,943  
建物タテモノ 948.28 286.85 105,012,116 63.93% 105,012,115 251,243,057  
合計ゴウケイ     164,262,297 100.00% 170,187,314 393,000,000 -222,812,686
現金ゲンキンから不動産フドウサンえることで、ヤク2オク円強エンキョウ相続税ソウゾクゼイ評価ヒョウカげる効果コウカがある。
A 融資ユウシけて債務控除サイムコウジョ利用リヨウする。
物件ブッケン価格カカク 393,000,000   資金シキン内訳ウチワケ 金額キンガク 金額キンガク 備考ビコウ
固都税コトゼイ     自己ジコ資金シキン 34,550,000 返済金ヘンサイキン 期間キカン金利キンリ  
登記トウキリョウ 4,700,000   住宅ジュウタクローン 375,000,000 1,294,200  30年1.5%   
               
仲介チュウカイ手数料テスウリョウ 11,850,000            
消費税ショウヒゼイ            
不動産フドウサン取得シュトクゼイ 別途ベット(1年後ネンゴ            
合計ゴウケイ 409,550,000     409,550,000 1,294,200    
※ 借入カリイレガク債務控除サイムコウジョとして、相続財産ソウゾクザイサンからかれます。(▲375,000,000)A
  タダし、土地トチ建物タテモノ相続税ソウゾクゼイ評価額ヒョウカガクが、資産シサンとしてプラスされます。(+170,187,314)B
  差引サシヒキ B-A= ▲204,812,686  (相続財産ソウゾクザイサン圧縮アッシュク可能カノウ
えた資産シサン借入額カリイレガク
B サラ借入カリイレ返済分ヘンサイブンは、家賃ヤチンからマカナえます。
収入シュウニュウ月額ゲツガク 経費ケイヒ
駐車チュウシャジョウ 129,800 (条件ジョウケン  
マンション 1,655,000 金利キンリ1.5% 30ネンローンの場合バアイです。  
共益費キョウエキヒ 81,000  相続税対策ソウゾクゼイタイサク場合バアイは、相続時ソウゾクジ残債ザンサイオオいほうが有利ユウリなので。30年返済ネンヘンサイ試算シサンしました。
コインパーク 80,000 毎月マイツキ経費ケイヒとローン返済ヘンサイ
ガス基地キチ賃貸料チンタイリョウ 20,000 借入カリイレキン返済ヘンサイガク 固定コテイ資産シサンゼイ 共用キョウヨウ電気水道デンキスイドウ 維持管理費イジカンリヒ 管理カンリ委託費イタクヒ 定期清掃テイキセイソウ
収入シュウニュウ月額ゲツガク 1,965,800 1,294,200 167,276 19,500 25,300 78,632 16,500
年間ネンカン収入シュウニュウ 23,589,600 経費ケイヒ月額ゲツガク合計ゴウケイ → 1,601,408
差引サシヒキ(収益シュウエキ         月額ゲツガク 364,392
        年間ネンカン 4,372,700
C  サラ年間ネンカン430万円マンエン賃貸収入チンタイシュウニュウられます。(10年間ネンカンで4,000万円マンエン以上イジョウ
まとめ
@ 現金ゲンキン取得シュトクした場合バアイヤク2オク2000万円マンエン相続ソウゾク評価ヒョウカげる効果コウカがあります。
   (相続税ソウゾクゼイ節税セツゼイ効果コウカ
A 融資ユウシけて、賃貸チンタイビル(レイ:プリマヴェーラ)を購入コウニュウした場合バアイ融資額ユウシガク
  相続税ソウゾクゼイ評価ヒョウカとの差額サガクヤク2オクエン圧縮アッシュクできます。
B 借入金カリイレキン返済ヘンサイは、家賃ヤチンマカナえます。
  さらに年間ネンカン430万円マンエン、10年間ネンカンで4000万円マンエン以上イジョウのキャッシュフローがられます。
C 不動産フドウサン管理カンリは、管理会社カンリガイシャ委託イタクすることで、ワズラわしい入退去ニュウタイキョ手続テツヅキ必要ヒツヨウありません。
D 建物タテモノ償却ショウキャクを、事業所得ジギョウショトク損金算入ソンキンサンニュウできます。
  プリマヴェーラの場合バアイチク6ネンです。
 ・購入時コウニュウジ建物代タテモノダイ (ヤク25,000万円マンエン)÷ 41ネン (耐用年数タイヨウネンスウ47ネン-経過ケイカ6ネン
 =609万円マンエン定額法テイガクホウ)・・・毎年マイトシ経費ケイヒとして算入サンニュウできます。(10ネンで6097万円マンエン
不動産投資フドウサントウシは、長期チョウキにわたって運用ウンヨウするものです。
 1ネンでもハヤいほうが、恩恵オンケイけられます。
※この計算書ケイサンショは、あくまでも試算シサンです。
 最終的サイシュウテキには税理士ゼイリシにご相談ソウダンください。
ブライトビジョン株式会社
サト 良男ヨシオ
不動産フドウサンコンサルティングマスター
国土交通大臣コクドコウツウダイジン登録トウロク(7)0889ゴウ