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WEBセミナー |
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マンション購入と相続税対策事例 |
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(対象:下荒田3丁目プリマヴェーラ) |
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@ 現金を不動産に替えることによる評価減 (現金で不動産購入) |
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項目 |
u |
坪 |
固定資産税
評価額 |
土地・建物
構成比 |
相続税税路線価倍率(暫定) |
売買価格 |
相続税の
評価減 |
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固定資産評価に対する倍率→ |
1.1 |
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土地 |
384.22 |
116.23 |
59,250,181 |
36.07% |
65,175,199 |
141,756,943 |
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建物 |
948.28 |
286.85 |
105,012,116 |
63.93% |
105,012,115 |
251,243,057 |
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合計 |
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164,262,297 |
100.00% |
170,187,314 |
393,000,000 |
-222,812,686 |
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※現金から不動産に替えることで、約2億円強の相続税の評価を下げる効果がある。 |
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A 融資を受けて債務控除を利用する。 |
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物件価格 |
393,000,000 |
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資金内訳 |
金額 |
金額 |
備考 |
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固都税 |
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自己資金 |
34,550,000 |
返済金 |
期間・金利 |
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登記料 |
4,700,000 |
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住宅ローン |
375,000,000 |
1,294,200 |
30年1.5% |
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仲介手数料 |
11,850,000 |
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消費税 |
込み |
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不動産取得税 |
別途(1年後) |
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合計 |
409,550,000
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409,550,000 |
1,294,200 |
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※ 借入額が債務控除として、相続財産から差し引かれます。(▲375,000,000)A |
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但し、土地・建物の相続税評価額が、資産としてプラスされます。(+170,187,314)B |
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差引 B-A= ▲204,812,686 (相続財産の圧縮が可能) |
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(増えた資産と借入額の差) |
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B 更に借入の返済分は、家賃から賄えます。 |
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収入月額 |
経費 |
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駐車場 |
129,800 |
(条件) |
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マンション |
1,655,000 |
・金利1.5% 30年ローンの場合です。 |
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共益費 |
81,000 |
相続税対策の場合は、相続時に残債が多いほうが有利なので。30年返済で試算しました。 |
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コインパーク |
80,000 |
毎月の経費とローン返済 |
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ガス基地賃貸料 |
20,000 |
借入金返済額 |
固定資産税 |
共用電気水道 |
維持管理費 |
管理委託費 |
定期清掃 |
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収入月額 |
1,965,800 |
1,294,200 |
167,276 |
19,500 |
25,300 |
78,632 |
16,500 |
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年間収入 |
23,589,600 |
経費月額合計 → |
1,601,408 |
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差引(収益) |
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月額 |
364,392 |
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年間 |
4,372,700 |
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C 更に年間430万円、賃貸収入が得られます。(10年間で4,000万円以上) |
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まとめ |
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@ 現金で取得した場合、約2億2000万円、相続評価を下げる効果があります。 |
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(相続税の節税効果) |
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A 融資を受けて、賃貸ビル(例:プリマヴェーラ)を購入した場合、融資額と |
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相続税評価との差額、約2億円が圧縮できます。 |
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B 借入金の返済は、家賃で賄えます。 |
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さらに年間430万円、10年間で4000万円以上のキャッシュフローが得られます。 |
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C 不動産の管理は、管理会社に委託することで、煩わしい入退去手続は必要ありません。 |
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D 建物の償却を、事業所得の損金算入できます。 |
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プリマヴェーラの場合、築6年です。 |
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・購入時の建物代 (約25,000万円)÷ 41年 (耐用年数47年-経過6年) |
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=609万円(定額法)・・・毎年経費として算入できます。(10年で6097万円) |
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※不動産投資は、長期にわたって運用するものです。 |
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1年でも早いほうが、恩恵を受けられます。 |
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※この計算書は、あくまでも試算です。 |
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最終的には税理士にご相談ください。 |
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ブライトビジョン株式会社 |
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里 良男 |
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不動産コンサルティングマスター |
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国土交通大臣登録(7)0889号 |
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